Главная   Часто задаваемые вопросы

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Последнее время при обсуждении разных вопросов о новом жилье постоянно слышишь: «ипотека», «ипотечный кредит», застройщики в рекламе заявляют о своей банковской аккредитации. Помогите разобраться в сути данных понятий.

Ответ: Ипотека - залог недвижимого имущества, которым обеспечивают исполнение обязательств должника. Ипотека дает возможность легко получить кредит, в том числе на покупку нового жилья, предоставив в залог старую квартиру, дом, земельный участок, здание, сооружение. Ипотека на рынке новостроек – понятие условное, так как до регистрации права собственности на строящуюся квартиру возникает залог права требования на данный объект. Именно поэтому большинство банков при выдаче кредита на долевое строительство привлекают поручителей на период строительства. Но термин «ипотечное кредитование»,  при разговоре о приобретении жилья с помощью кредита банка, ипотечного фонда, иного кредитного учреждения, оправдан тем, что в силу ст.77 Закона РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге данного кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Если Вы решили приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, то банк для уменьшения своих, а значит и Ваших, рисков проверит финансовую надежность застройщика, его деловую репутацию, проектно-разрешительную документацию. Только при положительной оценке деятельности застройщика Вы получите кредит. Для упрощения процедуры выдачи кредитов на новую квартиру в конкретном доме, банк может заключить с надежным застройщиком соглашение о сотрудничестве. Такой застройщик получает статус аккредитованного, а Вы – быстро выданный ипотечный кредит и дополнительную гарантию безопасности своего участия в строительстве жилья.

Заметим, что процентные ставки по кредитам определяются кредитной политикой каждого банка, и факт аккредитации застройщика не влияет на их размер при заключении Вами кредитного договора.

Вопрос: Мы хотим воспользоваться банковским кредитом для покупки квартиры в ипотеку на 15 лет. Подскажите, пожалуйста, возможно ли досрочное погашение ипотеки? Если оплата происходит досрочно, то сократится ли выплачиваемая сумма или нет, или мы заплатим столько же, сколько положено за 15 лет, хотя рассчитаемся за 5 лет? Примерно насколько может сократиться сумма?

Ответ: Сразу поясним, что в настоящее время «ипотечными» называют кредиты для покупки как первичного, так и вторичного жилья. Главное условие такого кредитования - квартира находится в залоге у банка, отличие лишь в моменте возникновения залога: при покупке вторичного жилья или при регистрации права собственности на построенную квартиру.

Из ст. 315 Гражданского Кодекса Российской Федерации следует, что досрочное исполнение обязательства (в данном случае обязательства по возврату кредита) возможно, если иное не предусмотрено кредитным договором. Как правило, банки не возражают против досрочного погашения кредита, однако, по большому счёту, они в этом не заинтересованы. По условиям кредитных договоров некоторых банков в случае досрочного погашения, с заемщика взимается штраф, однако в настоящее время такое встречается не слишком часто. Судить о том, насколько уменьшится общая сумма выплаты, можно только на основании конкретного кредитного договора. Необходимо уточнить, какая схема платежей используется. А используются, главным образом, следующие схемы платежей по кредитному договору.

Аннуитетные платежи - выплаты производятся равными частями. Каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо, в начале или в конце срока погашения кредита. Дифференцированные платежи – это изменяющиеся платежи, выплаты по которым постепенно уменьшаются по мере приближения окончания срока погашения кредита. Отмечу, что большинство банков работают по схеме аннуитетных платежей, это им выгоднее, и сейчас я объясню почему. В первые месяцы и годы, заемщик в большей степени платит проценты по кредиту, и в меньшей степени гасит свою основную задолженность. В дальнейшем, ежемесячный платеж будет в большей степени состоять из выплаты по основному долгу, и в меньшей степени из процентов по кредиту. Становится понятно, что в этом случае выигрыш от досрочного погашения кредита может оказаться совсем незначительным, поскольку большую часть процентов по кредиту вы выплатите в течение первых пяти лет.

По причине вышесказанного, в случае высокой вероятности досрочного погашения кредита, вам следует выбрать банк, который предложит вам погашение кредита дифференцированными платежами и, по условиям договора, не будет  возражать против досрочного погашения кредита. В этом случае выигрыш может оказаться весомым.

Так что конкретный ответ на вопрос о выгоде досрочного погашения кредита надо искать в кредитном договоре. Хорошо, если к такому договору есть приложение в виде таблицы-схемы погашения кредита. Тогда всё становиться наглядно. Следует ещё отметить, что в кредитном договоре зачастую умалчивается о дополнительных комиссионных банка и иных тратах. Поэтому, прежде чем заключать договор, необходимо подсчитать все выплаты. Например, за ведение банком ссудного счета, за страховку и так далее. Отвечая на Ваш вопрос, можно сказать следующее: если Вы выплатите кредит за 5 лет, то обязаны выплатить всю сумму кредита  и проценты за пользование кредитом  только за эти пять лет.

Вопрос: В чем отличие ипотеки для покупки квартиры и для принятия участия в долевом строительстве?

Ответ: Прежде всего, различны банковские требования по выдаче кредита для участия в долевом строительстве жилья или для покупки готовой квартиры:

•  обеспечение – при покупке квартиры банк получает ее в залог, следовательно, Вы можете обойтись меньшим числом поручителей либо вообще без поручителей. По долевому строительству – залог на квартиру возникнет только после государственной регистрации права собственности на нее, т.е. после ввода жилого дома в эксплуатацию, поэтому здесь используются поручительские гарантии. Заметим, что некоторые банки используют в качестве обеспечения, залог имущественных прав заемщика по заключенному им договору участия в долевом строительстве, что позволяет им «войти» в договор вместо участника при неисполнении им своих кредитных обязательств;

• размер процентов по кредиту - по готовому жилью он ниже, так как этот кредит обеспечен надежнее (залог самой квартиры). При строительстве квартиры кредитный договор, как правило, предусматривает снижение процентов после получения свидетельства о праве собственности на квартиру и ее залоге в пользу банка. 

   

Вопрос: Я допустил просрочку платежа. Чем мне это грозит? Что мне делать?

Ответ: Если вдруг возникла ситуация, что заемщик не может ежемесячно погашать свой ипотечный кредит (например, по причине потери работы), ему необходимо как можно быстрее обратиться в банк с заявлением на отсрочку уплаты ежемесячных платежей и объяснением причины своей неплатежеспособности. Банк всегда заинтересован в том, чтобы заемщик продолжал пользование кредитом, поэтому на 2-3 месяца приостановить выплаты банк, как правило, позволит, а за это время заемщик, возможно, сможет найти новое место работы и продолжить выплачивать кредит.

Вопрос: Нужно ли рефинансировать ипотечный кредит, в каких случаях это выгодно?

Ответ: Рефинансирование происходит в нескольких случаях.
– чтобы снизить процентную ставку и, соответственно, выплаты по кредиту;
– для того чтобы переоформить кредит из одной валюты в другую;
– для увеличения срока кредита и снижения ежемесячного платежа при появлении финансовых затруднений;
– для того чтобы увеличить сумму кредита за счет того, что недвижимость выросла в цене, и взять часть этой суммы наличными, чтобы потратить на любые цели.
Если раньше такие просьбы клиентов в основном оставались без ответа, то в этом году ситуация изменилась. Банки один за другим вывели на рынок свои программы перекредитования, с помощью которых все эти вопросы можно решить.

Вопрос: Могу ли я продать или сдать в аренду квартиру, купленную по ипотеке?

Ответ:  Продажа заложенной квартиры возможна только с предварительного согласия банка. Обычно это происходит в следующих случаях:
– Заемщик больше не хочет выплачивать кредит. В этом случае, квартира продается, из суммы вырученной от ее продажи погашается ипотечный кредит, а на оставшуюся часть денег, заемщик приобретает для себя новую квартиру (например, меньшей площади или в другом районе);
– Заемщик взял кредит сроком на десять лет, купил с ее помощью двухкомнатную квартиру, а через несколько лет решил купить трехкомнатную квартиру. В данном случае, его двухкомнатную квартиру можно продать. На вырученные средства погасить кредит, а оставшуюся часть использовать в качестве первоначального взноса. Вся процедура продажи происходит при участии банка. Продать квартиру без согласия банка невозможно, так как до полного исполнения кредитного договора, квартира будет находиться под залогом. Сдавать квартиру в аренду или найм сегодня можно и без согласия банка, а в ряде случаев, достаточно просто уведомить банк. Но нужно обязательно читать кредитный договор, т.к. есть такие ипотечные программы, по которым нельзя сдавать залоговую квартиру в аренду.

Вопрос: Чем мне могут помочь кредитные брокеры?

Ответ:  Ипотечным (кредитным) брокерам, и соответственно их клиентам – доступны самые низкие на рынке ставки, недоступные рядовым заемщикам. Так как брокер не аффилирован с конкретным банком, он работает не с одним, а со многими кредиторами и не обязан рекомендовать программы определенного банка, поэтому находит несколько приемлемых вариантов, но только один из них будет являться оптимальным.
Ипотечный брокер предварительно рассчитывает сумму и срок кредита, формирует кредитное досье в зависимости от требований банка. Предоставляет клиенту список документов, которые необходимо предоставить в банк. Сформированное брокером кредитное дело передается в банк. Брокер также координирует действия всех участников сделки: страховой компании, риэлтора, оценочной компании. В некоторых банках предусмотрены преференции (скидки) для клиентов, которые подают заявки через ипотечных брокеров: снижение ставки, уменьшение или отмена комиссии за выдачу кредита, сокращение срока моратория по кредиту.

Вопрос: Я получаю зарплату «в конверте». Дадут ли мне кредит?

Ответ:  Фактическая зарплата не у всех является «белой», т.е. не вся денежная масса заработной платы облагается налогом.
Данный пункт при нынешних условиях кредитования актуален, от формы подтверждения доходов зависит, какую процентную ставку предложит Вам кредитная организация, а также размер кредита.
Банком принимаются во внимание подтверждение доходов в свободной форме. Обязательно за подписью директора и главного бухгалтера компании-работодателя.

Вопрос: Могу ли я купить по ипотеке комнату?

Ответ: Да,  существуют такие ипотечные программы, по которым можно приобрести комнату в коммунальной квартире. На сегодняшний день это Сбербанк с максимальным сроком кредитования до 30 лет, СКБ-Банк со сроком кредита до 12 лет. А также банк ВТБ24 тоже предлагает программу покупки комнаты, но при условии залога всей квартиры.